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千呼万唤始出来，在别家公司已经在发2022年上半年半年报的当下，富力仿佛怀胎九月终于挺了大肚子领证一般，终于发了去年的年报。

本来我不太明白为何富力要拖拖拉拉搞这么久，闹到核数师辞任、三度延发最后拖了四个多月才发，最多也就是财报不佳而已，丑媳妇终要见公婆。

一看财报，明白了。

这份财报已经烂出天际。这不是丑媳妇见公婆，这是在告诉爹娘自己和一个芭比娃娃结了婚。

那么，这份财报到底说了什么呢？富力又会不会步恒大的后尘呢？

 

一 、烂透的财报

财报显示，2021年，公司实现营业额762.3亿元，上年同期为858.92亿元，年度亏损163.53亿元，同比扭盈转亏，平均每天亏约4480万元，而其每天营业额也就是在2个亿左右。

上海封城期间，我的一个开小门店的朋友告诉我，因为无法营业，他每天一睁眼就要亏1000块。

对比一下富力，平均每天要亏损约4500万元。

而在2020年，富力还能做到全年盈利91.46亿元。

 

亏损的直接原因，是公司调整了存货减值拨备，从4个月前的60.64亿元，变成了129.86亿元，足足多了70个亿。

就是说，4个月里，富力认为自己的存货（比如未卖出的房子）迅速贬值了70个亿。

 

更可怕的，是债务。

此截至2021年底，富力还有总额1372亿元的债务，其中700亿要在未来12个月内到期偿还，而富力仅有现金总额211亿元，资金缺口约500亿。

此外，富力目前已有本金总额为299亿元的银行或其他借款出现违约或交叉违约的情况。

这还没完。

财报显示，富力应付由本公司主要股东共同控制实体款项为21.77亿元，比2020年底少了超过50亿。应付主要股东款项0.42亿元，比2020年底少了超过25亿。

也就是说，富力在对其他机构大额欠款甚至无力还债的当下，优先还掉了约75亿元的自家股东债务。肥水不流外人田，再穷不能穷大股东。

最最最最恐怖的，是这还不是一份终版财报，而是一份“非标准报告”，即，实际情况很可能比财报显示的更糟。

核数师表示，对财报的大部分内容表示认同，但对小部分仍持有“保留意见”。其中一位核数师直接表示，富力的持续经营能力有可能存在重大问题。

那么，富力还能活下去吗？

 

二 、卖身还债

富力的情况非常糟糕，目前正计划出售大量优质资产缓解现金流压力。如处理不善，富力随时有可能成为下一个恒大。

目前，富力正在出售手上尚有价值的资产，尽快还债。

 

2020年11月，富力向黑石集团出售广州国际机场富力综合物流园70%权益，交易代价63亿元。

1年后，还是那块地，还是那个买家，富力又把剩下的30%也卖给了黑石，不过这次剩下地0%只卖了12.63亿，价格明显降低。

没办法，谁让你缺钱呢？

富力在财报中表示，“公司致力于将非核心资产变现，以增加流动资金。”“将继续探索可于未来十二个月出售的其他非核心资产，以获取最大价值”。

此外，富力还在积极尝试与债主商讨债券展期的可能。此前，摩根大通就帮助富力将约49亿美元的10支美元债展期了3-4年。

不过，这一切都都只能延缓死亡，而要真正复苏，还得靠踏踏实实的经营。

那么，富力的经营情况如何呢？

 

三 、经营困难

目前，富力的业务表现非常差。

富力在国内的7个大区中，有6个大区的销售额都出现同比下降。其中全国最富裕的华东地区降幅最大，达37%。只有在自家老巢的华南地区还有正增长，但增长数字也仅有3%。

另外，一线及二线城市为富力贡献了67%的销售额。而一二线城市净值更加激烈，对富力的销售成本要求也会更高。

拿地方面，2021年富力新增土地资本开支总额仅为30亿元，较2020年减少80%，同样增长乏力。

 

总体来看，目前国内的房地产危机仍未结束，而近期的高层会以再度强调了“房住不炒”大原则。

地方政府为了缓解土地财政燃眉之急，当然会再继续推出一些刺激房市的政策，但这只是杯水车薪。如果没有来自于中央的力量，房地产行业不太可能迅速复苏。

而富力作为房地产企业中资金压力最大的一家，购房者对其期房的信心相对最差，其业务复苏的难度也更高。

建议投资者不要选择富力做困境反转的投资对象，现在的富力，既不富也无力，如想投资，恐怕得事先做好亏损全部本金的心理准备。

 

四、技术上 – 空是王道

富力股价持续下行，整体形势上完全没有反转的机会，50均线和200均线持续下行，下降趋势线持续，一浪比一浪低也持续。

下方持续在创历史新低，没有支持可参考，整数关口在1.50和1水平。上方每个前高点都是关键阻力，如1.76、1.96水平。

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